Komerční nemovitosti v době koronaviru

Pronájem komerčních prostor ovlivňuje poslední rok zcela logicky pandemie Covid 19. Zatímco nejvíce postižená jsou obchodní centra, ale i hotely a restaurace, jednoznačným vítězem jsou v tuto chvíli sklady. Jejich pozice by i v budoucnu měla vzrůstat, mimo jiné i díky zvyšujícímu se počtu e-shopů.

Sklady a logistická centra se řadí mezi průmyslové nemovitosti, které hrají důležitou roli v zásobování nás všech a současná situace jen zdůrazňuje fakt, jak moc je kvalitní infrastruktura kolem velkých měst nezbytná pro jejich bezproblémové fungování.

Přestože opatření ovlivnila nájemní trh průmyslových prostor jen minimálně, pochopitelně i v oblasti logistického trhu byl znatelný rozdíl mezi nemovitostmi sloužícími pro výrobu a logistiku. Nárůst poptávky způsobené rozvojem e-commerce však také neplatí plošně. Například provoz e-shopů zásobujících restaurace, kadeřnictví a další malé provozovny se zcela zastavil. Co se týká výrobních nemovitostí, důležitou roli sehrává jejich výrobní program a to, jak jsou ovlivněny dodavatelské řetězce navázané na zahraničí.

Kanceláře se vyprazdňují! Jak s tím naložit?

V případě moderních kancelářských budov bude vývoj asi nejzajímavější. Očekává se nárůst práce na home office a komunikace na dálku. S tím souvisí i zmenšování kancelářských prostor a celkové pozastavení nových pronájmů. Tento trend pochopitelně zarazí i některé developerské projekty.

Mnoho společností, kde to praxe umožňovala, nařídilo v posledních měsících svým zaměstnancům 100% práci z domova. Někteří docházejí do kanceláří dvakrát až třikrát týdně, přesto se zde vytápí, funguje recepce, jezdí výtahy, teče teplá i studená voda. Poslední rok předznamenal zcela novou pracovní éru. I v budoucnu se počítá s tím, že se prosadí tzv. hybridní model práce s tím, že zaměstnanci budou do kanceláře docházet pouze pár dnů v týdnu a zbytek pracovní doby budou pracovat z domova. Bude tedy zcela logické, že se podniky budou chtít části svých nevyužitých kanceláří zbavit.

Některé firmy přistupují k těmto krokům již nyní a vcelku efektivně se jim kanceláře daří podnajímat (forma pronájmu, ke které není nutný souhlas majitele objektu). Polovina podniků však zatím nedělá nic. V mnoha případech mají uzavřené nájemní smlouvy, jejichž podmínky jim v podstatě brání v razantnějším řešení krize. Některé firmy se ani svých administrativních prostor zbavovat nepotřebují.

Pár čísel z pronájmů administrativních prostor

V poslední době prováděla v dané oblasti řada firem interní výzkum. Dle průzkumů společnosti Prochazka & Partners, provedených mezi stovkou českých společností, je v současnosti více než

100 tis.m2 kanceláří k podnájmu. Ty budou pochopitelně silnou konkurencí nově dokončených administrativních prostor. Ovšem z průzkumů vyplývá, že 3/4 nájemců k sobě podnájemce nechce či nemá potřebu hledat. Další 1/4 nemá vyřešené či dokončené stávající smlouvy, ale o podnájmu či jinak řešené redukci a zhodnocení svých prostor uvažuje.

Například v Praze podle společnosti Prague Research Forum vzrostl oproti loňskému 2.čtvrtletí podíl neobsazených kanceláří o 1% na 7,2% a objem volných kancelářských prostor tak činí 267 300 m2.

Pro zajímavost nejvíce volných administrativních prostor se nachází v Praze 5 a Praze 4, vždy cca 58 500 m2. Naopak nejméně dostupných kanceláří je na Praze 2 a Praze 3. Cca 6000 m2 na každém obvodě. Je to dáno tím, že centrum nebo v tomto případě vzdálenější centrum hlavního města představuje poměrně uzavřenou oblast, která je sice atraktivní, ale na druhou stranu má v některých směrech omezené možnosti. Ty se týkají například nedostatečných parkovacích míst.

Sdílené kanceláře a další možnosti do budoucna

Jak vyplývá z mnoha dalších celosvětově prováděných výzkumů, nejméně rádi se budou zaměstnanci navracet do open space kanceláří. To klade nároky na jejich nové uspořádání. Nejen z důvodů úspor, ale i z hlediska hygienických opatření bude třeba zmenšit velké otevřené prostory. Hlavní prostory doplnit o menší oddělená pracoviště, zajistit bezpečné rozestupy mezi pracovními posty, ochranné zástěny či akustické paravány.

Obecně jsou sdílené kanceláře trendem posledních pár let, půjde jen o to je vhodně uzpůsobit. Například jedná-li se o firmu s několika pobočkami, nabízí se možnost je proměnit na menší coworkingová centra, kde může flexibilně pracovat kdokoliv z firmy.

Ušetří se prostory, ale i efektivně využije místo pro ty zaměstnance, kteří jsou právě v práci. Ostatní kanceláře takto firmy mohou přebudovat, zasedací místnosti ideálně dovybavit vhodnou technikou, přípojnými místy a pronajímat. Jedna jazyková škola, poté, co přesunula veškeré své kurzy na internet, se rozhodla nabídnout živnostníkům a firmám své rozmanité kanceláře. Výhodou je jejich rozdílná velikost lišící se vzhledem, uspořádáním i vybavením pro prezentace.

Ušetřené prostředky lze investovat do benefitů pro zaměstnance

Je jisté, že firmy se budou sestěhovávat do menších prostor a fungovat jen pro nezbytná setkávání, schůzky a řešení aktuálních problémů. Zbytek činností může být nadále prováděn distančně. Proto nabídka bonusu, například v podobě příspěvků na vhodné vybavení domácí kanceláře, ergonomického nábytku pro pracovní kout, bude pro zaměstnance výraznou vzpruhou. Zvlášť pokud si v posledních měsících užili sezení u notebooků za jídelním stolem na zcela nevhodných židlích nebo zkroucení v polosedě na pohovce, může tento benefit výrazně přispět k produktivitě práce.

Jiný kraj, jiný mrav

Na závěr by stálo za to podívat se, jak se s výše popsanou situací vypořádávají jinde! Skandinávské země jsou obvykle dávány za příklad míst, kde se dobře žije a pracuje. Nicméně třeba ve Švédsku je dlouhodobě Achillovou patou jejich ekonomiky trh s bydlením. Regulovaný trh s nájemným způsobil navýšení cen nakupovaných nemovitostí a zvýšil dluh domácností. Kvůli složitým předpisům zde navíc patří stavební náklady k nejvyšším v Evropě.

Přitom jak uvádí studie univerzit v Göteborgu a Lundu, přibližně pětina z pěti miliónů švédských zaměstnanců zůstane pravděpodobně po uvolnění doma a společnosti tak budou potřebovat menší kanceláře.

Vláda si klade za cíl přeměnit prázdné obchody a kanceláře na byty, jichž na trhu schází asi 140 tisíc. Některé obchodní prostory nejsou na přeměnu v domácnosti vhodné, protože jim schází dostatek světla, vody, jsou v nevhodných lokalitách nebo jsou jednoduše příliš drahé na rekonstrukci. Většina kanceláří však představuje velký potenciál, a proto vláda pověřila švédskou národní radu pro bydlení, aby pomohla zjednodušit složitá stavební pravidla země, a tak urychlila možnosti takové konverze nemovitostí. To zní jako plán!